Жоғарғы сот төрағасы тұрғын үйден шығару қалай жүргізілетінін түсіндірді

Жоғарғы Сот төрағасы, Конституциялық реформа жөніндегі комиссия мүшесі Асламбек Мерғалиев жаңа Конституцияның 28-бабына байланысты түсіндірме берді. Оның айтуынша, бұл бап тұрғын үй иелерінің құқықтарын қорғауға бағытталған және азаматтарды заңды күшіне енген сот шешімінсіз тұрғын үйден шығару немесе тұрғын үйінен айыруға тыйым салады. Түсіндірмеге сәйкес, жаңа бап жылжымайтын мүліктің заңды иелерінің құқықтарына абсолютті басымдық береді. Бұл норманың мақсаты — азаматтарды негізсіз тұрғын үйден шығарудан қорғауды ең жоғары заңнамалық деңгейде, яғни Конституция деңгейінде қамтамасыз ету. Мерғалиевтің айтуынша, бұл жаңа практика емес: бұрыннан да заңнамада негізсіз тұрғын үйден шығаруға тыйым салынған. Ұқсас нормалар Азаматтық кодекстің 188-бабында және «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 8-бабында бекітілген. Кез келген мәжбүрлеп тұрғын үйден шығару немесе тұрғын үйден айыру, мысалы, мемлекеттік қажеттілік үшін алу, кепілге салынған мүлікке өндіріп алу немесе жалдау шарты бойынша, тек сот тәртібімен жүзеге асырылады. Соттың міндеті — адамның осы тұрғын үйде тұруға заңды негіздерінің бар-жоғын тексеру, «тұруға рұқсат беру» емес. Тұрғын үйді иелену және оған билік ету құқығы тек заңды меншік иесіне тиесілі. Меншік иесі өз тұрғын үйін жалға бере алады және жалдау шартында жалға алушыны шығару талаптарын белгілей алады. Егер жалға алушы шарт талаптарын бұзса, меншік иесі шартты бұзуға және тұрғын үйді босатуды талап етуге толық құқылы. Жалпы, тұрғын үйден шығару мәселелері бойынша тұрақты сот практикасы қалыптасқан. Сот статистикасына сәйкес, 2025 жылы қаралған 2,7 мың істің тек 6%-ы немесе 160 іс пәтер жалдаушыларға қатысты болған. Әдетте жалға алушыларды шығару туралы даулар сирек жағдайда сотқа дейін жетеді, өйткені шарт талаптары сақталған кезде жанжал туындамайды. Өз кезегінде меншік иелері шарт талаптарын адал орындайтын жалға алушыларды шығару мәселесін көтермейді. Жалға алушы шарт талаптарын бұзған жағдайда сот оны тұрғын үйден шығару туралы шешім қабылдайды, сондай-ақ меншік иесінің келтірілген шығындарды, соның ішінде заңгерлік шығындарды өтеу туралы талаптарын қанағаттандырады. Сондықтан жаңа Конституция күшіне енгеннен кейін құқықтық белгісіздік туындайды деп күтілмейді. Құқықтарды қорғаудағы негізгі мәселелер тараптар арасында жазбаша шарт болмаған кезде туындайды. Мұндай жағдайда меншік иесіне де, тұрғынға да өз талаптарын дәлелдеу қиынға соғады. Аталған норманы Конституцияға енгізу, ең алдымен, жылжымайтын мүлік иелерінің құқықтарын қорғауды күшейтуге, мәмілелердің ашықтығын қамтамасыз етуге және тұрғын үй нарығындағы тәртіпті арттыруға, соның ішінде шарттық қатынастардың тұрақтылығын сақтауға бағытталған. Фото: ҚР Жоғарғы Соты