Логика бойынша сұраныс азайса, баға да төмендеуі тиіс. Алайда іс жүзінде жаңа тұрғын үйлер қымбаттауын жалғастырып келеді. Бұл неліктен орын алып жатыр және саланың қазіргі жағдайдан шығуына не көмектесе алады? Бұл туралы Qazaq Expert Club құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейтнурова түсіндіреді.
Оның айтуынша, негізгі факторлардың бірі – 2026 жылдың қаңтарынан бастап бастапқы тұрғын үйге ҚҚС енгізілуі.
«Жобаның ерекшелігі мен құрылыс компаниясының баға саясатына байланысты жаңа тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен 10–12%-ға өсті», – дейді сарапшы.
Бағаға құрылыс материалдарының, логистиканың, жұмыс күшінің және жер телімдерінің қымбаттауы да қосымша қысым жасап отыр. Әсіресе Алматы қаласында бұл үрдіс айқын байқалады.
Тағы бір маңызды фактор – экономикадағы ақшаның құны. Жақында төмендетілгеніне қарамастан, Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі әлі де жоғары деңгейде қалып отыр және жылдық 17%-ды құрайды.
«Бүгінде девелоперлердің басым бөлігі банк қаржыландыруы арқылы жұмыс істейді. Бір шаршы метрдің бағасы несие алынған сәттен бастап қаржылық модельге енгізіледі. Сондықтан құрылыс компаниясы бағаны банкпен келісілген деңгейден төмен түсіре алмайды, өйткені бұл жобаның экономикасына және кредитор алдындағы міндеттемелердің орындалуына тікелей әсер етеді», – деп түсіндіреді Сейтнурова.
Салаға қосымша жүктеме түсіріп отырған тағы бір фактор – 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі.
«Сатып алушылар үшін бұл құрылыс сапасына бақылаудың күшеюін және кепілдік міндеттемелердің кеңеюін білдіреді. Ал құрылыс компаниялары үшін техникалық қадағалау, сақтандыру және тәуекелдерді басқару бойынша қосымша шығындар туындайды», – дейді сарапшы.
Нарықтағы қиындықтардың уақытша емес екенін сала өкілдерінің өздері де жиі айтып жүр. Жуырда ірі құрылыс компанияларының бірінің директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаев проблемалардың алты айдан бері сақталып отырғанын және нарықтың тез қалпына келуін күтуге болмайтынын мәлімдеді.
Компанияның жауап қадамдарының бірі – шетелдік нарықтарға, ең алдымен Өзбекстанға белсенді шығу болды. Рахымбаевтың айтуынша, Алматыдағы сатылымдар төмендеп жатқанда, Ташкентте өсім байқалады.
Сейтнурова мұндай шешімді жекелеген бизнес үшін түсінікті деп есептейді, алайда ел үшін белгілі бір тәуекелдер бар екенін ескертеді.
«Жеке компания үшін сыртқы нарықтарға шығу – толықтай қисынды бизнес-стратегия. Онда маржиналдылық жоғары және сұраныс сақталып отыр. Бірақ егер осы жолмен саланың едәуір бөлігі жүретін болса, Қазақстан капиталдың, технологиялардың және кәсіби кадрлардың сыртқа кетуіне тап болуы мүмкін», – дейді сарапшы.
Сонымен бірге оның пікірінше, құрылыс саласының ел ішінде де даму мүмкіндіктері жеткілікті.
Бірінші бағыт – қалалық аумақтарды реновациялау және редевелопмент.
«Жаңа тұрғын үй нарығы біртіндеп қанығып келеді, ал реновация әлеуеті әлі де өте жоғары. Тек Алматының өзінде 1400-ден астам ескі және апатты үй бар. Бұл – орасан зор жұмыс көлемі әрі қанағаттандырылмаған сұраныс. Бүгін сыртқы нарықтарға кетіп жатқан құрылыс қуаттары дәл осы жерде қажет болуы мүмкін», – дейді Сейтнурова.
Екінші құрал – мемлекеттік-жекеменшік әріптестік (МЖӘ).
Сарапшының айтуынша, МЖӘ тетіктері мемлекет пен бизнес арасында тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік береді және қаржыландыру қымбат болған жағдайда да күрделі қалалық жобаларды жүзеге асыруды жеңілдетеді.
«Реновацияны тек бюджет есебінен немесе тек жеке компаниялардың күшімен тиімді іске асыру мүмкін емес. МЖӘ арқылы мемлекет қажетті жағдайлар мен кепілдіктердің бір бөлігін қамтамасыз етеді, ал бизнес инвестиция, технология және басқарушылық құзыреттерді ұсынады», – дейді ол.
Үшінші маңызды фактор ретінде сарапшы сатып алушылардың сенімін қалпына келтіруді атайды.
«Сұраныстың төмендеуі тек тұрғын үй бағасының жоғары болуымен байланысты емес. Көптеген адамдар ұзаққа созылған құрылыс жобаларынан және адал емес құрылыс компанияларынан қауіптенеді. Эскроу-шоттар, ашық реестрлер мен кеңейтілген кепілдіктер адамдардың бастапқы нарыққа деген сенімін қайтара алады», – дейді Сейтнурова.
Сонымен қатар ол тұрғын үймен жұмыс істеудің жаңа форматтарынан да әлеует көреді: институционалдық жалға беру, жылжымайтын мүлік қорлары және түрлі бөліп төлеу бағдарламалары.
«Пәтер сатылымы баяулаған жағдайда дайын тұрғын үй міндетті түрде бос тұрмауы керек. Оны кәсіби операторлар арқылы жалға беру қорына ауыстыруға болады. Нәтижесінде құрылыс компаниясы тұрақты ақша ағынын алады, ал қала жалға беру нарығының өркениетті моделіне ие болады», – дейді сарапшы.
Қазіргі уақытта құрылыс компанияларының көпшілігі ресми бағаларды төмендетуді қаламайды. Оның орнына жекелеген пәтерлерге жеңілдіктер, арнайы акциялар, ипотекалық бағдарламаларды субсидиялау және бөліп төлеу тетіктері қолданылып жатыр.
Мұның себебі түсінікті: бір шаршы метр бағасының ресми төмендеуі банктер тарапынан теріс қабылдануы, бұрын тұрғын үй сатып алған клиенттердің наразылығын туғызуы және нарыққа компанияның қаржылық қиындықтары туралы белгі беруі мүмкін.
Бүгінде сұраныстың едәуір бөлігі әлі де мемлекеттік бағдарламалардың есебінен қолдау табуда. Олардың қатарында «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» бағдарламалары және Отбасы банкінің өнімдері бар.
Нарықтағы алдағы жағдай көп жағдайда инфляцияға және Ұлттық банктің шешімдеріне байланысты болады.
«Егер инфляция жоғары деңгейде қалса, базалық мөлшерлеменің тез төмендеуі екіталай. Демек, коммерциялық ипотека тағы бірнеше тоқсан бойы қымбат болып қала береді», – дейді Сейтнурова.
Сондай-ақ сараптама мен техникалық қадағалауға қойылатын талаптардың күшеюі де ықпал етуі мүмкін. Егер жаңа жобалар баяу іске қосыла бастаса, тұрғын үй ұсынысы қысқарып, бұл бағаны ұстап тұратын қосымша факторға айналады.
Қорытындылай келе, сарапшы жақын болашақта сатып алушылар жаңа тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуінен гөрі, бөліп төлеу бағдарламаларының, жеңілдіктердің және арнайы ұсыныстардың кеңеюіне көбірек үміт артуы керек деп есептейді.
«Дағдарыстан шығудың шынайы жолы құрылыс белсенділігін шетелге көшіруде емес, ел ішінде реновацияны, редевелопментті және мемлекеттік-жекеменшік әріптестік тетіктерін дамытуда жатыр. Бұл үшін сұраныс бар. Тек тиімді қаржылық модельдер мен сатып алушылардың сенімі қажет», – деп түйіндейді Диляра Сейтнурова.
