Алматыдағы бастапқы және қайталама тұрғын үй нарықтарындағы пәтер бағасының айырмашылығы артып келеді. Оның үстіне бұл айырмашылық қаланың шеткері аудандарында емес, ең сұранысқа ие аудандарында айқын байқалады.
Жаңа Құрылыс кодексі күшіне енгеннен кейін тұрғын үй нарығында қандай өзгерістер болып жатыр және бүгінде қай аудандардан пәтер сатып алған тиімді, бұл туралы Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрова айтып берді.
Оның айтуынша, ресми статистика әзірге толық көріністі көрсетпейді.
«Бастапқы және қайталама нарықтағы бір шаршы метрдің орташа бағасы бір-біріне өте жақын көрінеді — шамамен 719 мың теңге және 741 мың теңге. Бірақ бұл көрсеткіштер бүкіл қала бойынша орташа есеппен алынған. Егер нақты ұсыныстарға қарасақ, жағдай мүлде басқаша. Ірі жылжымайтын мүлік агрегаторларының мәліметінше, Алматыдағы жаңа тұрғын үйлерде бір шаршы метрдің орташа бағасы 935 мың теңгеге жуықтады, ал қайталама нарықта шамамен 800 мың теңгені құрайды. Қазір бағаның өсуінің негізгі драйвері – бастапқы тұрғын үй нарығы», – дейді сарапшы.
Сейтнұрованың айтуынша, бұған тек құрылыс құнының қымбаттауы себеп емес.
«Жаңа Құрылыс кодексі күшіне енгеннен кейін жаңа тұрғын үй сатып алушы тек пәтердің өзі үшін ғана емес, мәміленің қауіпсіздігіне берілетін қосымша кепілдіктер үшін де төлейді. Олардың қатарында эскроу-шоттарды пайдалану, құрылыс сапасын күшейтілген бақылау, құрылыс салушының кеңейтілген кепілдік міндеттемелері және компанияны мемлекеттік тізілім арқылы тексеру мүмкіндігі бар», – деп түсіндіреді ол.
Бүгінде баға айырмашылығы ең көп байқалатын аудандар – Бостандық, Медеу және Наурызбай аудандары. Бұл жерлерде бизнес және премиум санатындағы жаңа тұрғын үй кешендерінің басым бөлігі орналасқан.
«Бостандық және Медеу аудандарында жаңа жобалардағы бір шаршы метрдің бағасы көбіне 800 мыңнан 1,5 миллион теңгеге дейін жетеді, ал кейбір элиталық тұрғын үй кешендерінде одан да жоғары. Сонымен қатар дәл осы аудандарда кеңестік кезеңде салынған панельді және кірпіш үйлер әлдеқайда төмен бағамен сатылып жатыр,» – дейді сарапшы.
Krisha.kz деректеріне сәйкес, дәл осы аудандарда ұсынылатын тұрғын үйдің медианалық бағасы ең жоғары деңгейде: бір бөлмелі пәтерлердің бағасы 30,5 млн теңгеден, ал үш бөлмелі пәтерлердің бағасы 75 млн теңгеден басталады.
Наурызбай ауданына келсек, мұнда жағдай өзгеше.
«Бұл ауданда қазіргі заманғы жаппай құрылыс ескі тұрғын үй қорын біртіндеп ығыстырып жатыр. Соның нәтижесінде жаңа тұрғын үйлер қайталама нарықпен іс жүзінде бәсекелеспей-ақ баға деңгейін қалыптастыра бастады,» – дейді Сейтнұрова.
Сонымен қатар Әуезов, Түрксіб және Жетісу аудандарында қайталама нарық әзірге баға жағынан басымдыққа ие.
«Әуезов ауданында жаңа тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен айналасындағы қайталама тұрғын үйден 20–30%-ға жоғары. Сонымен бірге аудан бұрыннан көлік, әлеуметтік және инженерлік инфрақұрылыммен толық қамтамасыз етілген. Сондықтан көптеген сатып алушылар үшін бұл жерде қайталама нарық тиімдірек таңдау болып қала береді», – дейді сарапшы.
Түрксіб және Жетісу аудандарында тұрғын үй нарығына кірудің ең төменгі шегі сақталған. Krisha.kz мәліметінше, бұл аудандарда бір бөлмелі пәтердің бағасы шамамен 23,5 млн теңгеден басталады.
Сарапшының айтуынша, Алмалы ауданы аралық орында тұр.
«Қаланың орталығындағы кірпіш үйлер мен сталиндік үлгідегі үйлер әлі де жоғары сұранысқа ие және өз құнын жақсы сақтап келеді. Сондықтан мұнда қайталама нарық жаңа тұрғын үйлерден Алматының оңтүстік бөлігіндегідей айтарлықтай қалып қоймайды,» – деп түсіндіреді ол.
Сейтнұрованың пікірінше, жаңа Құрылыс кодексі күшіне енгеннен кейін тұрғын үй таңдауға деген көзқарас та өзгерді.
«Бұрын сатып алушы ең алдымен бір шаршы метрдің бағасын салыстыратын болса, қазір оған төмен баға мен мәміле қауіпсіздігіне берілетін қосымша кепілдіктердің арасынан таңдау жасауға тура келеді. Бастапқы нарықта сатып алушының қаражаты эскроу тетігі арқылы қорғалады, ал құрылыс салушы кеңейтілген кепілдік міндеттемелерін алады. Қайталама нарықта сатып алушы дайын пәтерге бірден ие болады, бірақ үйдің техникалық жағдайына, инженерлік желілерге және мәміленің заңдық тазалығына байланысты барлық тәуекелді өзі көтереді», – дейді сарапшы.
Оның айтуынша, таңдау бүгінде көбіне сатып алушының бюджеті мен мақсатына байланысты.
Эконом және комфорт санатындағы тұрғын үйді қарастырып жүргендерге Әуезов, Түрксіб және Жетісу аудандарындағы қайталама нарыққа назар аударған жөн, өйткені дәл осы аудандарда ең қолжетімді баға сақталған. Ал жаңа тұрғын үйді таңдағандарға сарапшы пәтердің бағасын ғана емес, эскроу-шоттардың бар-жоғын, құрылыс салушының мемлекеттік тізілімге енгізілгенін және оның беделін де бағалауға кеңес береді. Сонымен қатар, Сейтнұрованың болжамынша, алдағы айларда бастапқы және қайталама тұрғын үй бағасының арасындағы айырмашылық, ең ықтимал сценарий бойынша, сақталады.
«Егер қаржыландырудың жоғары құны мен Құрылыс кодексінің жаңа талаптары күшінде қала берсе, девелоперлер қосымша шығындарды жаңа жобалардың құнына қоса береді. Сондықтан бастапқы және қайталама нарық арасындағы бәсекелестік ресми бағаны төмендету арқылы емес, жеңілдіктер, бөліп төлеу бағдарламалары және арнайы сату ұсыныстары арқылы жүретін болады», – дейді сарапшы.
Сөз соңында Диляра Сейтнұрова бүгінде жаңа тұрғын үй сатып алушы тек заманауи үй үшін ғана емес, сонымен бірге өз қаражатының жоғары деңгейде қорғалғаны үшін де ақы төлейтінін атап өтті.
