Развитие городской инфраструктуры, включая строительство социальных объектов, транспортных развязок и проектов наподобие LRT, приводит к расширению зон реновации. Так, только за первый квартал 2026 года акимат Алматы анонсировал изъятие более 1400 объектов недвижимости. На этом фоне активизируются и частные застройщики, поскольку ветхое жилье в центральных районах располагается на участках с высокой инвестиционной привлекательностью.
О возможностях увеличения компенсации при выкупе недвижимости рассказала эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
По ее словам, при изъятии для государственных нужд собственник не может отказаться от сделки, однако вправе оспорить размер компенсации. В случае несогласия с предложенной суммой вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. При наличии независимой оценки и квалифицированной юридической поддержки выплаты могут увеличиться на 20–30%.
Иная ситуация складывается при переговорах с частными застройщиками. В этом случае собственник имеет право отказаться от сделки, а сам процесс выкупа может занять от полутора до трех лет.
Эксперт отмечает, что ключевую роль играет грамотная стратегия переговоров. Поспешное согласие на первое предложение зачастую приводит к финансовым потерям.
«При выкупе под реновацию премия в размере 10–15% от рыночной стоимости является стандартной практикой и изначально закладывается застройщиками в бюджет проекта», — пояснила Сейтнурова.
Подготовка к переговорам включает оценку недвижимости, анализ рынка и проверку документов. Правоустанавливающие документы напрямую влияют на итоговую стоимость сделки.
Наличие полного и юридически «чистого» пакета документов — государственного акта, договора основания, технического паспорта, кадастрового плана, а также отсутствие обременений — существенно усиливает позиции собственника. Для застройщика такие объекты означают более быстрый и предсказуемый процесс сделки.
По словам эксперта, при наличии полного пакета документов собственник может рассчитывать на дополнительную премию. В то же время неузаконенные постройки могут как снизить стоимость объекта, так и стать предметом торга. Процедура их узаконивания занимает от трех до шести месяцев и обходится примерно в 500 тыс. — 2 млн тенге.
Кроме того, собственникам рекомендуется учитывать сопутствующие расходы, включая переезд, оформление документов и ремонт. Эти затраты также могут обсуждаться с застройщиком.
При этом решение о продаже остается добровольным, и собственник вправе отказаться от сделки, если предложенные условия или репутация девелопера вызывают сомнения.
«Важно понимать, что стоимость недвижимости определяется не только текущим состоянием дома, но и потенциалом земельного участка. Главная задача — добиться справедливой компенсации, соответствующей ее рыночной и инвестиционной ценности», — резюмировала Диляра Сейтнурова.
Фото: ИИ
